不動産の用語の解説から売買に関する豆知識など、ぜひ一度御覧になってみて下さい。
- 不動産用語集
- 不動産の基礎知識
- 不動産の購入について
- 不動産の売却について
- マンションについて
- 住宅ローンについて
- ｢マンション｣の意味は？
- 最上階はなぜ高い？
- 角部屋はなぜ高い？
- どのように値がつけられるの？
- マンションの寿命は何年？
- 管理費って何に使われるの？
- 分譲と賃貸の長所・短所
- カタログの面積と登記されている面積が違うのは？
- どのくらい広ければいいの？
- リビングは南向き？
- 一番安いのはどの住戸？
- 都心型か郊外型か？
- モデルルームのCheck Point
- 3LDKの意味は？
- 等価交換マンションってなに？
- 管理組合ってどんなことをするの？
- 法定共用部分と規約共用部分
- 共用部分のCheck Point
- 天井は高いほうがいいの？
- 周辺環境のCheck Point
- ｢マンション｣の意味は？
英語でMANSIONといえば、大邸宅か館のこと。
日本でいうマンションは一般にはアパートメントハウスに相当します。又、米国ではコンドミニアム、英国ではフラットなどともいいます。
- 最上階はなぜ高い？
最上階は眺望が良いだけでなく、上階に人が住んでいない分、足音や生活音などの騒音の心配がありません。
そのような点が価格にプラスアルファされ、他の階に比べて価格差を大きくしているのです。- 角部屋はなぜ高い？
角部屋は廊下の端にあり、窓やドアの前を他人が通ることが少なく、独立性が高いためプライバシーの面で優れています。
また、窓がとれる壁が一面多いので、採光、通風が良く、居住性も高いため価格が高くなっています。
- どのように値がつけられるの？
新築マンションの場合、各部屋に分譲価格を設定することを値付けといいます。
一般的に値付けの基準となるのは、エレベーター付きのマンションの場合、真ん中の階の最も部屋数の多いタイプの部屋が基準住戸となります。
値付けはこの基準住戸の価格設定から行われ、これを基準に一般的に階数が上がれば価格はアップし、下がればダウンします。中間住戸より角住戸の方が価格はアップ、又、バルコニーの方向で南、東、西、北の順で価格はダウンしていきます。ただし、専用庭やバルコニーがついていると値付け出しはプラスになります。
- マンションの寿命は何年？
税法上、鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は60年とされています。
鉄筋コンクリート造の建築物の寿命が長いのは、空気に触れると錆やすい鉄骨や鉄筋をコンクリートで覆って空気との接触を防いでいるからです。
鉄筋コンクリート造の建築物の劣化は、コンクリートの中性化による鉄筋の酸化によって起こりますが、コンクリートの中性化の速度は１cm進行するのにおよそ30年かかると言われております。
最近では車の排気ガスや、大気汚染、塩害、酸性雨によって劣化が早まっているケースもありますが、定期的に点検や建物診断を行い、配管設備等の大規模修繕を重ねれば半永久的に使用することも可能です。
- 管理費って何に使われるの？
マンションは集合住宅であるため、専有部分にかかる費用は居住者の負担ですが、共用部分にかかる費用は全居住者が負担しなければなりません。
管理費は管理員の人件費、共用廊下やエレベーター等で使う光熱費、清掃費、植栽の手入代等に使われます。一方、外壁、屋上、給排水管の補修・交換等に使う大規模な修繕費はこれとは別に修繕積立金として積み立てておきます。
- 分譲と賃貸の長所・短所
マンションには分譲マンション(購入タイプ)と賃貸マンションがあります。
それぞれのメリット・デメリットは次の通りです。分譲マンションのメリット - ・資産形成になる。
- ・売ったり貸したり処分・運用が自由にできる。
分譲マンションのデメリット - ・専有部分の修理は自己負担で行わなければならない。
- ・固定資産税等の負担がある。
賃貸マンションのメリット - ・税金（固定資産税等）の負担が無い。
- ・気軽に転居ができる。
- ・建物、設備の修理は賃貸人の負担になる。
賃貸マンションのデメリット - ・資産形成にならない。
- ・家賃の値上げがある。
- ・転居の度に敷金・保証金等が必要になり、一般的にはその都度敷引される。
- カタログの面積と登記されている面積が違うのは？
カタログの面積と登記されている面積が違っているのは、計算方法の違いによるものです。
カタログ面積は壁の中心(芯)から中心までを基準に測っています。
つまり、壁の厚さの半分は専有面積にはいっているわけです。
これを壁芯計算と言います。これに対して登記されている面積は、壁の内側から内側を基準に測っています。
従って、カタログ面積に比べ壁の厚さの半分だけ狭くなります。これを内法計算と言います。- どのくらい広ければいいの？
家族数４人(夫、妻、子供2人)で子供部屋2室と寝室で3部屋、それにリビング(L)､ダイニング(D)キッチン(K)をくわえると3LDKが標準的。子供が1人の場合は2LDKが標準的。
書斎等をつくるなら4LDKは欲しいところです。
- リビングは南向き？
南向きという方位は午前、午後、１年中を通じて日当たりがよく、夏は直射日光が入らず、冬は部屋の奥まで日があたるので、リビングを南向きにしたいという人は多いようです。
東向きは午前中、西向きは午後から日没まで日当たりがよく、北側は時間帯によって日当たりが変わりません。
そういう意味ではそれぞれ長所はありますが、夏を快適に過ごしたいなら南向きが優れているでしょう。
- 一番安いのはどの住戸？
一般的には基準階より低い階は価格が安くなり、角住戸よりも中間住戸の方が価格は安くなります。
従って、一番安いのは1階の中間住戸ということになります。また、1階住戸に専用庭がついた場合、2階住戸よりも1階住戸のほうが高くなるケースもあります。
その場合、2階中間住戸がもっとも安くなります。- 都心型か郊外型か？
一般に都心型物件は小規模のものが、郊外型物件は大規模のものが多いようです。
都心型物件と郊外型物件の一般的なメリット・デメリットをあげれば次の通りです。
都心型物件のメリット - ・交通の便がよい。
- ・生活利便施設などが十分にある。
都心型物件のデメリット - ・周囲にビル等が多いため日当たり、風通し等が悪い場合がある。
- ・駐車場が確保しにくい場合がある。
- ・子供が遊べる公園が少ない場合がある。
郊外型物件のメリット - ・公園、遊び場等のスペースが十分に確保できる。
- ・日照、通風に優れる。
郊外型物件のデメリット - ・郊外の為、交通の利便性が良くない場合がある。
- モデルルームのCheck Point
分譲マンションには多くの場合、モデルルームが用意されます。モデルルームをチェックする場合は、図面の間取りと実際の間取りを比較して、イメージを修正することが重要です。
チェックポイントとしては、次のようなことがあります。
- ・どの価格帯の物件であるか。
- ・天井の高さや部屋の広さは実際どのくらいあるか。
- ・廊下の幅はどのくらいか。
- ・階段の広さ、角度はどのくらいか。
- ・台所の広さはどのくらいか。システムキッチンの流台の広さ、高さが適当か。
- ・浴室の大きさはどのくらいか。浴室乾燥機がついているか。追い炊き機能はどうなっているか。
- ・トイレに収納スペースはあるか。
- ・部屋の間取りはどうか。
- ・押し入れなどの収納スペースは十分か。
- ・防犯設備は十分か。
- ・高齢者のことを考えた設計になっているか。
- 3LDKの意味は？
3LDKとは、居室数(3)と一体化した居間(L)と食事室(D)と台所(K)という意味です。
また、＋Nは納戸、＋Sはサービスルームのことです。
- 等価交換マンションってなに？
所有者の土地の上にデベロッパーなどがマンションを建て、土地評価額に相当する建物の床面積を所有者が取得する方式で建てられたマンションのことを等価交換マンションといいます。
等価交換とは、土地の一部と建物の一部を等価で交換することからきた名称です。
土地所有者は、そのマンション内に取得した複数の住戸を自宅用にしたり、賃貸用にして収入を得る一方で、デベロッパーは取得した住戸を分譲します。
- 管理組合ってどんなことをするの？
管理組合には、建物の共用部分、敷地、付属施設の維持管理等広い範囲にわたる業務があります。
その業務の内容は、原則として集会(総会)の決議によって定められ、理事会が中心となって実施します。管理組合の業務を大きく分類すると次のようになります。
- 1．敷地や共用部分などの日常の維持管理
- 2．敷地や共用部分などの新設・移動・改造・処分
- 3．組合費等の収納、支払い
- 4．日常近隣生活などに関する業務
- 法定共用部分と規約共用部分
マンション内には各部屋（専有部分）の他に、廊下、エレベーター、階段、玄関ホール（エントランス）、ロビーなどがあります。
これらは、そのマンションの区分所有者が共有している部分で、住民全員が使用するので共用部分といいます。法定共用部分とは｢建物の区分所有等に関する法律｣で定められた外壁、屋上、廊下など建物部分や建物の附属物で、専有部分でないものをいいます。
これに対して規約共用部分とは、集会室、集会所建物、管理事務室、倉庫など専有部分や附属建物ですが、規約で共用部分と定めたものをいいます。
- 共用部分のCheck Point
共用部分のチェックポイントとしては、次のようなものがあげられます。
- ・エレベーターの数は十分か（４０戸に１基程度は欲しいところ）
- ・エレベーターの安全性は十分か（防犯窓、非常用ボタンの有無）
- ・駐車場は全戸数の何割分か。
- ・駐車場が不足する場合は近くに駐車場はあるのか。
- ・玄関ホールやロビーは余裕のある作りになっているか。
- 天井は高いほうがいいの？
天井が低いと圧迫感があるので、面積が同じでも部屋が狭く感じられます。
反対に、天井が高ければ開放感はありますが、冷暖房の効率が悪くなります。
一般に、天井の高さの目安は、２ｍ４０ｃｍ程度といわれています。
また天井に梁があるかどうかでも室内の感じが変わります。
- 周辺環境のCheck Point
周辺環境のチェックポイントとしては、次のようなものがあげられます。
- ・最寄り駅の通勤・通学の時間帯の運行本数はどれくらいか。
- ・始発・終電の時刻はどれくらいか。 駅の周辺に駐車場・駐輪場はあるか。
- ・最寄り駅までの交通アクセスはどうか。
- ・銀行、郵便局、役所(又は出先機関)、内科・小児科の医院、買物施設はどこにあるか。
- ・空き地に将来何か建つ計画があるのか。
- ・公園、図書館、公民館は近くにあるか。
- ・保育園はあるか。空き状況と募集時期はどうか。
- ・小・中学校、幼稚園は近くて、通学路は安全か。
- ・派出所、警察署は近くにあるか。
- ・騒音や悪臭を放つ工場等の嫌悪施設がないか。
- 建築工事