不動産の用語の解説から売買に関する豆知識など、ぜひ一度御覧になってみて下さい。
- 不動産用語集
- 不動産の基礎知識
- 不動産の購入について
- 不動産の売却について
- マンションについて
- 住宅ローンについて
- 住宅購入までのスケジュールは？
- 申込証拠金ってなに？
- 売買契約のチェックポイント
- 登記について
- 建築物が違法である場合
- 重要事項説明書って何？
- 広告のチェックポイント
- 土地を買うときのチェックポイント
- 建売住宅を買うときのチェックポイント
- 中古住宅を買うときのチェックポイント
- 買った土地の面積が契約書の面積より少なかった場合は？
- 決済って何？
- 決済に用意するものは？
- 決済、登記、引渡の順は？
- 情報収集の方法は？
- 物件見学のスケジュールは？
- ローン特約って何？
- 登記は自分でもできるの？
- 登記の種類にはどんなものがあるの？
- 共有名義のメリットは？
- 住宅購入までのスケジュールは？
- 1．住宅購入計画をたてる
- 2．物件探し
- 3．物件決定
- 4．仮契約
- 5．売買契約
- 6．ローン契約
- 7．ローン実行・代金決済・登記
- 8．入居
- 申込証拠金ってなに？
新築住宅では購入申込のとき、申込書を提出するとともに申込証拠金を支払います。
これは、購入の意志を明らかにするためのもので、契約することになれば手付金に充当されることが多いようです。もし契約する前に購入をやめた場合は手付金とは異なり、全額戻ってくるのが一般的です。
- 売買契約のチェックポイント
不動産の売買にあたっては売買契約書を作成します。後日トラブルが発生したときにこの契約に基づいて処理されますので、その内容はすべて理解しておかなければなりません。
売買契約書の内容の主なチェックポイントは以下のとおりです。
- ・土地の地番、地目、地積、建物の構造、床面積等が事実通り記載されているか。
- ・土地価格、建物価格が事前に取り決めた価格になっているか。
- ・支払方法が具体的に記載されているか。
- ・いつ所有権の移転が行われるか。
- ・物件の引渡はどのような状態で行われるのか。
- ・その他の特約事項が漏れなく記載されているか。
- 登記について
家を買う場合、所有権移転登記が終わらなければ全ての手続きが終わったとはいえません。
売主とのあいだで売買契約が結ばれ履行されれば、土地建物の所有権は買主に移ります。しかし、売主が別の相手にも同じ土地建物を二重に売っていたらどうなるでしょうか。
この場合、その土地建物の所有権移転登記を先に行ったほうが所有権を主張できることになります。
自分の方が先に売買契約をしていても、別の相手が先に所有権移転登記をしてしまったら、その土地建物は自分のものにならないわけです。
ですから、不動産を確実に自分のものにするには登記が必要となってくるわけです。- 建築物が違法である場合
建築物が違法である場合、その建築物に対して、地方自治体などから是正命令が出されることがあります。
用途制限に違反している場合は、使用制限命令や使用禁止命令、建ぺい率や容積率に違反している場合は違反部分の取り壊しや修繕などが命じられます。
これらの命令に従わない場合、違反建築物に対して水道やガスの供給停止という措置がとられることもあります。建物が違法建築かどうかを判断する為には、建築確認通知書や検査済証の有無や，建物図面と現状が合致しているかどうかを確認する必要があります。
- 重要事項説明書って何？
不動産の取引を行う場合に、不測の損害、トラブルの発生を防ぐため、宅建業者は売買契約前に、土地建物に関する重要な事項を書面にして買主に渡すことを法律で義務付けられています。
この書面を重要事項説明書といいます。重要事項説明書には、土地建物の所在や法令による利用の制限、道路づけ、代金とその支払方法、契約を解除する方法、手付金やローンに関すること等が書かれています。
重要事項の説明は、宅地建物取引主任者が取引主任者証を提示して重要事項説明書に基づき説明することが義務付けされておりますので、説明を受ける場合は取引主任者証を確認しておけば安心です。
- 広告のチェックポイント
不動産を買うとき、最も身近な情報源となるのは広告です。
- 広告の内容についてのチェックポイントは以下のとおりです。
- ・物件の所在地、交通の便、敷地の面積、価格。
- ・用途地域：住宅の場合は住居系の用途地域が望ましい。
- ・地目：宅地になっているか。(田畑や山林などでは、宅地に変更しなければならない)
- ・建ぺい率、容積率。
- ・土地の現況：｢古家有り｣の場合、解体費用が必要になってくる。
- ・業者の宅建業免許番号がきちんと記載されているか。
- また、不動産広告に必ず掲載しなければならない告知事項としては、次のようなものがあります。
- ・市街化調整区域にある。
- ・２ｍの接道義務を満たしていない。
- ・セットバックが必要。
- ・土地の上に朽廃した家がある。
- ・沼沢地、湿地など宅地として利用できない。
- ・高圧電線の下にある。
- ・傾斜地を含んでいる。
実際に現地にいくときには、その物件の広告を持っていって現実が違っていないか確認しましょう。
- 土地を買うときのチェックポイント
広告で気に入った物件が見つかったら、実際に現地で確認してみましょう。
現地でのチェックポイントは以下のとおりです。
- 1．立地条件に関するチェックポイント
- ・駅、バス停までの距離と徒歩所要時間はどのくらいか。
- ・病院、保育園、学校までの距離と徒歩所要時間はどのくらいか。
- ・買い物の便はどうか。
- ・日照や通風は良好か。
- ・騒音や振動の心配はないか。
- ・周囲に危険場所や嫌悪施設はないか。
- ・上下水道、ガス、電話、電気などの設備は整っているか。(未整備の場合、工事の費用は誰が負担するのか)
- ・周囲の道路は舗装されているか。
- ・街灯などが整備されているか。
- 2．敷地に関するチェックポイント
- ・敷地の形状どうなっているか。
- ・道路との位置関係はどうか。
- ・地盤、地質はどうか。
- ・傾斜地の場合、擁壁などはきちんと設けられているか。
- ・地震の多い地域では活断層の所在も確認しておくと安心です。
- 建売住宅を買うときのチェックポイント
新築の建売住宅を買うときは、土地を買うときのチェックポイントに加えて建物に関しても十分チェックする必要があります。
- ・建物が違法建築ではないか。
- ・土台はコンクリートで、換気口が十分にあるか。
- ・土台に防腐処理、防蟻処理はされているか。
- ・採光、通風は良好か。
- ・スイッチやコンセントの位置、数は十分か。
- ・周囲の建物との位置関係はいいか。
- ・駐車スペースはあるか。
- ・広さ、収納スペースは十分か。
- ・窓、ドア、ふすまなどにきしみはないか。
- ・壁や天井にかび、しみなどはないか。
- 中古住宅を買うときのチェックポイント
中古住宅を買うときのチェックポイントは、土地、新築建売住宅のチェックポイントに加え、以下の点を確認します。
- ・建物を修理しなくても住めるか。
- ・改築が可能か。
- ・土地建物の完全な所有権を獲得できるか。
- ・土台のコンクリートに傷、ひびなどはないか。
- ・壁、天井にしみ、よごれはないか。
- ・ドアやふすまの開閉はスムーズか。
- ・水回りにカビなどが生えていないか。
- ・床や柱、天井に傷みはないか。
- ・庭や外回りの手入れは行き届いているか。
- 買った土地の面積が契約書の面積より少なかった場合は？
不動産の売買で実測取引を行う場合、契約書の面積が実測面積と異なる場合もでてきます。
実測の結果面積に過不足が生じた場合は、過不足分だけの売買代金の精算を行う、又は行わないという条項が含まれている場合は、その条項に従うことになります。
こうした条項が無い場合には、実測面積が契約書より多ければ、買主が追加払いし、少なければ払い戻しを受けることができるかというと、現在までのところ、これはできないとされています。ただし、契約書よりも実際の面積が少なく、それが買主の予想を超えたものであれば、買主に思い違いがあった、又は買主が詐欺にあってだまされたとみなして、契約を無効とすることができます。
無用のトラブルを避ける為には事前に巻尺等で間口、奥行き等を確認しておくと安心です。
- 決済って何？
不動産売買契約による取引は、売買代金の決済と物件の引渡しで完了します。
決済手続きは買主が、手付金や中間金を除いた残代金を売主に支払い、同時に売主から所有権移転登記をするために必要な書類や建物の鍵・土地建物の図面等を受け取ります。
司法書士がその書類に基づき所有権移転登記手続きを行います。
- 決済に用意するものは？
買主が決済の際に用意する主なものは以下のとおりです。
- ・残代金（売主に支払った手付金や内入金を除く）
- ・固定資産税等負担区分精算金
- ・仲介手数料
- ・委任状
- ・資格証明書(法人の場合)
- 決済、登記、引渡の順は？
決済、登記、引渡は密接に関連しており、同時に行われるのが一般的です。
しかし、住宅ローンを借りる場合や、買い換えの場合など、登記や引渡が先に行われるケースもありますので、事前に良く確認しておくことが必要です。
- 情報収集の方法は？
住宅情報収集の方法としては、チラシ広告、住宅情報誌、住宅展示場、不動産業者などが考えられます。
- ・チラシ広告
- 新聞の折り込みに入っているチラシ広告は一番身近な情報源です。
- ・住宅情報誌
- 毎週発売される住宅情報誌は情報量も豊富です。ただし、情報が若干遅めなので売り切れ物件があることに注意してください。
- ・住宅展示場
- モデルルームやモデルハウスでは、天井の高さ、収納スペースなど実物に近い情報を入手できます。
- ・不動産業者
- 餅は餅屋、と言うように、不動産のことは不動産業者です。業者選びは重要なポイントとなります。
- 物件見学のスケジュールは？
物件見学のスケジュールは以下のとおりです。
- 1．物件の情報収集
- チラシ広告、住宅情報、不動産業者などで物件を検討する。
- 2．不動産業者に連絡
- 3．現地物件の見学
- ・物件チェック：広告の内容との比較、メジャー等で実測する。
- ・担当者チェック：業者の営業姿勢をチェックする。
- ・物件価格チェック：少しでも値引きがきくかを確認する。
- 4．総合的な評価を行う
- ローン特約って何？
通常の売買契約では、買主側の事情で契約が破棄された場合には契約時に支払った手付金は売主に没収されて戻ってきません。
ローン特約とは、住宅ローンが借りられなかった場合に、売買契約を解除でき、手付金の返金を受けることができる制度です。
これは、契約時に融資が未確定の買主に対し、売主に支払う手付金の保護的な役目を果たすものです。- 登記は自分でもできるの？
不動産登記の手続きは一定の書式の申請書と必要な添付書類を登記所の窓口に提出すれば、自分で行うことも可能ですが、専門的な知識が必要になりますので司法書士に委任すると安心です。
住宅ローンを借りるとき等は、金融機関指定の司法書士に登記手続を全て委任することが一般的です。
- 登記の種類にはどんなものがあるの？
住宅にかかわる登記では、所有権の移転、所有権の保存、抵当権の設定の３種類が一般的です。
- 所有権の移転
- 売主から買主に所有権を移すもので、土地、建物それぞれについて行います。
- 所有権の保存
- 新築の建物について、初めて所有権を設定するものです。
- 抵当権の設定
- 住宅ローンを借りる際に土地や建物をローンの担保とするための登記です。
その他に新築建物の状況を明確にする為に登記する表示登記があります。
- 共有名義のメリットは？
共有名義にすると、共有者それぞれが税制上の特例を受けられるメリットがあります。
例えば住宅を購入した当初６年間、年末の住宅ローンの残高に応じて所得税が軽減されるローン控除（住宅取得控除)は夫婦それぞれローンを借りて共有名義になっていれば、２人分受けられます。
- 建築工事