不動産の用語の解説から売買に関する豆知識など、ぜひ一度御覧になってみて下さい。
- 不動産用語集
- 不動産の基礎知識
- 不動産の購入について
- 不動産の売却について
- マンションについて
- 住宅ローンについて
- 売却までの手続き
- 決済時に必要な書類は？
- 権利証って何？
- もし権利証をなくしたら？
- １年中で売りやすい時期は？
- 業者を通さずに売買できる？
- 何社かに査定してもらうほうがいい？
- 査定価格に差があるのは？
- どのような基準で査定をするの？
- 媒介契約って何？
- 媒介契約の種類は？
- 売却までの手続き
不動産を売る場合の手続きの流れはおよそ次のとおりです。
- 1．資金計画等のプランニング
- 2．業者を選ぶ
- 3．価格査定・売出し価格を決める
- 4．媒介契約を結ぶ（売主側）
- 5．売買契約を結ぶ・手付け金を受け取る
- 6．残金の受け取り・ローンの清算・抵当権抹消手続き
- 7．引渡し
- 決済時に必要な書類は？
売買の決済時に必要な書類は以下のとおりです。
- 1．売買があったことを示す書面又は登記申請書副本
- 2．登記済証（いわゆる権利証)又は保証書(売主側）
- 3．固定資産税評価証明書（売主側）
- 4．印鑑証明書（売主側）
- 5．委任状（司法書士に手続きしてもらう場合）
- 6．資格証明書（法人の場合･商業謄本可）
- 7．住民票（住所変更のある場合）
この他実印、残代金領収書（売主側）、固定資産税等負担区分精算金領収書（売主側）等が必要となってきます。
- 権利証って何？
土地建物等の不動産を買った場合は所有権が自分に移ったことを登記してくれるように法務局(登記所)に所有権移転登記申請をします。
法務局では、登記の申請内容に問題がなければ申請書に登記済の印を押して買主に返却します。
この登記済印が押してある申請書が登記済証、すなわち権利証です。権利証は不動産の所有権移転登記の為に必要ですから、買主は売主が権利証を持っているかを確かめる必要があります。
権利書は紛失しても再発行はされませんので大切に保管する必要があります。
- もし権利証をなくしたら？
権利証をなくしてしまっても再発行はされません。
売主が権利証をなくしているときは、保証書を作成することになります。
保証書は登記義務者(売主）の人違いでないことを証明する書面であり、成人２人以上が保証人になり、以下の事項を記載した書面に署名捺印し、印鑑証明を添えて作成します。
- 1．登記を受ける不動産の表示・登記の目的
- 2．登記義務者(売主)の住所・氏名
- 3．登記を受けた不動産の表示・年月日
- 4．登記義務者に人違いが無いこと
- 5．保証書作成の年月日
- 6．保証人の住所・生年月日
保証書で登記申請を行った場合、登記所から登記義務者(売主)に問い合わせの通知がきますので、売主が通知発信日から３週間以内に間違いないことを申し出ると、申し出た日を持って登記が行われます。
保証書で代用できるとはいえ時間と手間がかかります。やはり権利証は大切に保管しておくべきでしょう。
- １年中で売りやすい時期は？
その不動産が魅力的であり価格に割安感があれば時期に関係なく売却できるでしょう。
住宅に関しては入学・入社・転勤などで人が移動する直前期、すなわち2、3月は不動産市場が活発になる時期でしょう。
- 業者を通さずに売買できる？
不動産業者を通さずに売買できれば仲介手数料を払わずにすみます。
しかし、自分で買い手を見つけるのは非常に困難ですし、手続きも複雑です。
後日トラブルにならないようにするためにも、信頼できる業者に依頼する方が良いでしょう。- 何社かに査定してもらうほうがいい？
不動産の査定はほとんどの業者が無料でやってくれます。
ただ、比較する事例の見方や営業力、情報収集力によって査定額が異なってきます。
従って、大手の業者や地元に強い業者など2～3社に査定を頼み、査定額の根拠を聞き出すのも良い方法でしょう。- 査定価格に差があるのは？
住宅の査定を複数の業者に頼むと、査定価格に差がでてきます。
これは査定の基礎になる取引事例をどれにするか、市場の動向をどう見るかについて、業者によって見方が異なるからです。査定価格が高いか安いかよりも、査定額の根拠の説明を聞くことが必要です。
- どのような基準で査定をするの？
不動産業者に査定の相談を持ちかけた場合、価格査定シートに基づいて査定を行います。
評価項目としては、最寄り駅からの距離、周辺環境、建物のグレードや傷み具合をチェックし、付近で売買された取引事例と比較して、適正と思われる売出価格を算出します。
- 媒介契約って何？
不動産業者（宅地建物取引業者）に買主を探すことを依頼するときには、媒介契約を結びます。
これは、不動産業者と依頼者の義務・責任や、買主が見つかった場合の報酬等をあらかじめ決めておくものです。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の３種類があります。
- 媒介契約の種類は？
媒介契約には次の３種類があります。
契約の種類 契約の特徴 有効期間 業者の義務 一般媒介契約 ◎ 他の業者に重ねて媒介を依頼できる
◎ 自ら取引の相手方を見つける（自己発見取引）ことが認められる
一般媒介契約は他の２つの媒 介契約に比べて買主を見つける 機会が広い契約といえます3ヶ月（約款） 特に定められていない 専任媒介契約 ◎ 他の業者に重ねて媒介を依頼できない
◎ 自己発見取引が認められる
◎ 他の業者に重ねて媒介を依頼し、成約した場合
↓
仲介手数料と同額の違約金を 支払わなければならない
◎ 自己発見取引をした場合
↓
広告費用等の必要経費を支払 わなければならない３ヶ月(宅建業法) ◎ 媒介契約から７日以内に建設大臣の指定する指定流通機構に物 件を登録しなければならない
◎ ２週間に１回以上、進捗状況を報告しなければならない専属専任媒介契約 ◎ 他の業者に重ねて媒介を依頼できない
◎ 自己発見取引はできない
◎ 他の業者に重ねて媒介を依頼し、成約した場合又は自己発見取引をした場合
↓
仲介手数料と同額の違約金を 支払わなければならない３ヶ月(宅建業法) ◎ 媒介契約から３日以内に建設大臣の指定する指定流通機構に物 件を登録しなければならない
◎ １週間に１回以上、進捗状況を 報告しなければならない期間がある程度かかっても有利な取引条件で買主を探したいときは一般媒介契約が、期限をきって確実に売りたい場合には専任媒介契約、専属専任媒介契約が良いでしょう。
また、自分で買主を見つけるあてのある人は、一般媒介契約又は専任媒介契約にすればよいでしょう。
なお、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の媒介契約で成約した場合の規定手数料はいずれも同一です。専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は指定流通機構に情報登録が義務づけられますので、不動産業者等に情報が公開されます。
内密に不動産を売却する場合等は避けるべきでしょう。
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